加拿大央行发现，近几年，越来越多加拿大人拿房屋净值做抵押贷款，加拿大人房屋净值被抽取得越来越多，也因此极大推动了消费和经济。

但问题是，房屋净值被抽取太多，整体经济会越来越经不住房价调整的任何一点风吹草动。

附带效应

当房价上涨时，拿房屋净值做抵押贷款消费，会产生附带效应，经济也会因这类消费被推动，这种局面是房价涨和经济增长双赢。

但如果房价跌，基于房屋净值的这类支出就会消失，销售放缓，带动整体经济放缓。一旦房价跌，不仅仅是账面上的财富缩水，对整体经济也会生成重大冲击。

2018年房屋净值贷款4,775亿元

加拿大央行估计，2018年加拿大人房屋净值抵押贷款（HELOC）总额估计高达460亿加元，比2017年峰值减少27亿加元。2017年加拿大人转贷（又称贷款重组）总额高达371亿加元，比2017年峰值减少32亿加元。2018年加拿大人房屋净值抽取额总计近831亿加元，比2017年少6.62%。

过去几年中，加拿大人房屋净值抽取总额惊人，自2015年以来，每年抽取总额一直在800亿元以上。过去6年中，房屋净值抽取额累计4,775亿加元，这个数字，足以买下像帝国石油（Imperial Oil）这样的大企业。

转贷数小 金额巨大

加拿大人抵押贷款，最钟爱的是房屋净值抵押贷款（HELOC）。央行估计，2018年HELOC贷款个案总计1,894,100件，2018年比2017年降4.43%。年转贷个案总计29.6万件，比2017年降10.27%。

转贷个案数虽远不如HELOC，但金额远大于HELOC。2018年单件转贷抽取净值，中位数高达6.28万元，比2017年升2.44%。相比之下，2018年单件HELOC净值抽取中位数仅1.2万元，和2017年持平。也就是说，转贷净值抽取中位数是HELOC的近5倍。

1/4净值增长被抽取

加拿大统计局数据显示，2015年全国物业价值净增3,330亿元，当年房屋净值抽取额总计829亿元，相当于1/4的增长净值被抽取。问题是，房屋价值增长只是根据边际买家（价格上涨后首先离开市场的买家）所付房价推断得出的估值，是个有可能上下波动的数字，而债务，不是推断得出的估值，是实际的欠债。

当然，经济大衰退后，并非所有市场的房屋增值会在房价暴跌中流失殆尽，多数情况是人们净值因房屋净值被抽取太多不再增长。