近日，国土资源部部长姜大明指出，中国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。宅基地“三权分置”成为社会关注的热点话题，那么，宅基地“三权分置”对房地产市场会有什么影响呢？

根据中国的土地管理法，中国的土地制度是城乡二元结构，即城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有。二十世纪90年代以后，中国进行的住房制度改革只是针对城镇住房制度进行的改革，并不涉及农村的住宅制度。城镇住宅制度由过去的低租金福利制向住宅商品化推进。目前，大家已经接受了把城镇住房作为商品进行买卖。房改后，房价不断上涨，也使城镇居民的住宅资产性收入不断增加，获得感不断增强。

对于农村而言，农民是通过宅基地来获得住宅用地的。所以，农村宅基地涉及农民的切身利益，是农民安身立命的根本，既关系农村社会稳定，也关系到社会经济发展全局，历来是党和国家关注的重点。党的十八大报告就指出，要依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权；党的十八届三中全会提出，要赋予农民更多财产权利；国家“十二五”规划指出，要完善农村集体经营性建设用地流转和宅基地管理机制；国家“十三五”规划又指出，要维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，并支持引导依法自愿有偿转让、激活农村要素资源，增加农民财产性收入。党的十九大报告指出，农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重。要深化农村集体产权制度改革，保障农民财产权益。

宅基地作为农民的生活必需品，历来执行的是一户一宅制度。随着城镇化步伐的不断加快，很多农民进城务工，使不少农宅出现闲置。根据北京市农研中心2014年对北京6个山区区县的32个村开展的调研结果显示，26个村有闲置农宅，闲置宅基地面积占到5.3%。随着城市化的加速，闲置宅基地有增加之势。如何促进宅基地有效流转，让闲置宅基地发挥其应有作用，又能增加农民财产性收入，确实值得引起关注。

笔者认为，未来根据宅基地“三权分置”的原则，有望赋予宅基地更多的权利，包括适当放宽宅基地的使用权的流转，允许宅基地或农宅与城镇住宅土地与住宅一样可以进行抵押，获得贷款融资；进行出租用于居住，或发展农家院旅游等，提升宅基地和农宅的价值，使农民获得一定收益，增加农民的财产性收入。

把更多的宅基地充分利用起来发展租赁市场，也会增加房地产市场中的住房供应，既是贯彻十九大“多主体供应、多渠道保障”精神的重要举措，也是建立租购并举住房制度的应有之义。

农宅一般租金较低，低成本租赁住房供应的增加，会降低城市住宅租金水平；高房价下租房划算，随着租售并举制度的建立，对承租人不断赋权，会使更多的人选择租房居住，进而会减少买房的需求，对平抑房价，促进房地产市场平稳健康发展起到应有的作用。

区位、区位、区位，是房地产的至理名言。宅基地三权分置对于住房供不应求的大中城市意义更加重大。因为，这些城市人口众多，有大量的外来人口，有大量的住房租赁需求。

未来大量的集体建设用地上的租赁住房也将不断增加，北京市计划于2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。集体建设用地可以直接入市，不需要再经过政府征地、土地招拍挂等程序，将大大降低土地及其建房的成本，对平抑房价起到一定作用。

随着租购并举住房制度的建立，随着集体建设用地及宅基地上租赁住房供应的不断增加，在人口净流入不断增加的大城市住房市场供求关系有望实现平衡，房价波动幅度也将越来越窄。

（赵秀池，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授，海外网专栏作者）

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